تعريفات
الممول: كافه الجهات المرخص لها بمزاوله نشاط التمويل العقارى وفق ا لأحكام قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001 والمعدل بالقانون رقم 55 لسنة 2014
المستثمر: كل شخص طبيعى أ و اعتبارى يرغب فى الحصول على تمويل عقارى من خلال إحدى الجهات المرخص لها بمزاوله هذا النشاط .
العقار: المساكن والوحدات الادارية والمنشأت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري.
اتفاق التمويل: العقد المبرم بين المستثمر والممول بغرض تمويل عقارى بأحد الأنظمه التمويلية الموضحه بقانون التمويل العقارى.
جدول السداد : جدول يرفق باتفاق التمويل العقارى يوضح عدد وقيمه الاقساط المستحقه على المستثمر وفق ا للفترات الزمنيه المتفق عليها بالعقد.
الإجارة: تأجير عقار إيجارا منتهيا بتملك العقار فى نهاية مدة الإجارة أو أثنائها )ما لم يبدي المستثمر رغبته في عدم التملك خلال المدة المتفق عليها بالعقد(.
المرابحة: عقد بموجبه يقوم الممول بشراء العقار بثمن معلوم لبيعه للمستثمر بالتقسيط بذات الثمن مضافا اليه ربح معلوم وموضح بالعقد.
• المشاركة: نظام للتمويل العقاري يدخل فيه الممول بحصته كشريك للمستثمر ويلتزم الممول بتمليك هذه الحصه للمستثمر بشكل تدريجي حتى تؤول ملكي تها اليه بالكامل في نهاية العقد او لغيره )بعد الحصول علي موافقة المستثمر(.
أول ا: أنشطة التمويل العقارى
يكون التمويل العقاري للأستثمار لأغراض السكن والوحدات الإدارية، والمنشأت الخدمية، ومباني المحال المخص صة للنشاط التجاري من خلال الأنشطة التالية:
- . تمويل شراء المستثمر لعقار أو بناء أو ترميم أو تحسين عقار.
- . تمويل شراء المستثمر لعقار بنظام الإجارة.
- . التمويل بنظام المرابحة.
- . تمويل شراء العقارت بنظام المشاركة.
- . تمويل شراء حق الانتفاع للعقارات.
- تمويل بناء أو تحسين أو تطوير عقارات آلت إلى المستثمر بنظام حق الانتفاع.
وتكون مزاولة نشاط إعادة التمويل العقاري عن طريق إعادة تمويل الجهات التي تزاول نشاط التمويل العقاارى, وذلاك بصايغه مان الصيغ التي تزاول بها هذه الجهات ذلك النشاط.
ثانياا : إتفاق التمويل
- . يجب أن تكون إجراءات التمويل واضحه ومحدده على نحو يكفل معرفة المستثمر بجميع حقوقه والتزاماته.
- 2 . تحدد قيمة العقار أو تكاليف البناء أو الترميم أو التحسين بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم بالجداول التي تعدها الهيئة مع مراعاة الالتزام بقرار مجل س إدارة الهيئة رقم 39 لسنة 2015 ا لصادر بشأن المعايير المصرية للتقييم العقاري.
- يكون التمويل العقاري بموجب اتفاق بين أطراف التمويل وفق ا للنماذج المعتمده من الهيئة، ويتضمن هذا الاتفاق على الأخص ما يلى:
- الشروط التي تم قبولها من البائع والمشتري في شأن بيع العقار بالتقسيط بما في ذلك بيان العقار وثمنه.
- وصف العقار وصفا نافي ا للجهالة وثمنه أو مقابل حق الانتفاع به.
- مقدار المبلغ المعجل الذي يتم سداده من ثمن العقار او مقدم الإيجار.
- عدد وقيم ة باقي أقساط الثمن أو القيمة الإيجارية أو مقابل حق الانتفاع وشروط الوفاء بها عل ى أن تكون محدده أو قابله للتحديد سلف ا بإستخدام معادلة ثابته مربوطة بأحد المؤشرات الرسمية التي تحددها الهيئة لحساب التغيير فى تكلفة التمويل زيادة او نقص ا ، وذلك لحين استيفائها بالكامل.
- القيمة المخفضة التي يتم الوفاء بها في حالات السدا د المعجل بحسب التاريخ الذي يتم الوفاء فيه من سنوات اقساط التمويل .
- قبول البائع حوالة حقوقه من أقساط الثمن أو القيمة الإيجارية أو مقابل حق الانتفاع والضمانات المرتبطة بها الي الممول بالشروط التي يتفقان عليها.
- قبول المستثمر بحق الممول في حوالة حقوقه طرف المستثمر إلى الشركة او إحدى الجهات المرخص لها بمباشرة نشاط التوريق.
- التزام المستثمر في حالة تمويل شرائه أو بنائة أو ترميمه أو تحسينه العقار محل التمويل برهنه او بقيد حق امتياز الثمن المحالة اقساطة الي الممول، وذلك ضمان ا للوفاء بها.
- • التزام أطراف الأتفاق بأثبات تاريخه.
ثالث اا: توعية وحماية المستثمر
- الافصاح من جانب المستثمر إذا ما كان قد قام بإجراء المعاينة النافية للجهالة شرع ا وقانون ا للعقار محل التمويل واطلع علي مستندات ملكيته من عدمه .
- أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحدده علي نحو يكفل معرفة المستثمر بجميع حقوقه والتزاماته، بما فيها مخاطر عدم السداد.
- ان تكون المكاتبات والمستندات المرسله للمستثمر مكتوبة باسلوب واضح ومحدد ولا تتضمن أي عبارات مبهمه.
- الافصاح عن كافه المصروفات والعمولات ومقابل الخدمات التى يقدمها الممول للمستثمر لاى سبب وتحت اي مسمى.
- يلتزم الممول بالإفصاح للمستثمر عند التعاقد عن كافة تفاصيل المصروفات التي ستضاف إلي تكلفة التمويل كما لا يجوز للممول إن يضيف إلى تكلفة التمويل إلا المصروفات الإدارية الأخرى التي يفصح عنها للمستثمر.
- اخطار المستثمر مرتين سنوي ا على الاقل بجميع البيانات المتعلقة باتفاق التمويل وكذلك عند حدوث أي تعديل في هذه البيانات، على أن يتضمن الإخطار الحد الأدنى من البيانات الموضحه بقرار الهيئة الساري في هذا الشأن.
رابعاا: الأفصاح عن جدول السداد
يلتزم الممول بأن يرفق بكافة إتفاقات التمويل العقارى جدول لسداد أقساط التمويل وفقا لما يلى :
- أن يتضمن جدول السداد القيمة الإجمالية للتمويل وتكاليفة وعدد الأقساط وقيمتها وتواريخ إستحقاقها، وأى مصاريف أخرى يتم إضافتها على تكاليف التمويل أو خصمها من حساب المستثمر.
- أن يتم إخطار المستثمرين بأية تعديلات تطرأ على البيانات الموضحة بجداول السداد فى موعد أقصاه خمسة عشر يوم من تاريخ التعديل على أن يتضمن الإخطار أسباب التعديل وسنده.
خامساا: قيد الرهن والضمانات
يلتزم الممول بالحصول على الضمانات الكافية قبل منح التمويل العقارى للمستثمرين ضمانا لقيمة التمويل الممنوح وفقا للتالي:
- قيد الإمتياز أو الرهن العقارى على العقار الضامن مع تحديد مرتبة أولوية الرهن، وفى حاله عدم كفاية الضمانة المقدمة يكون للممول الحق بقيد رهن عقارى على أى عقار أخر ضمانا للتمويل الممنوح وفق ا لما يتفق عليه مع المستثمر.
- فى الحالات التي يقبل فيها الممول ضمانات أخرى للتمويل بخلاف الإمتياز أو الرهن على العقار الضامن يجب أن يتم مراعاة تناسب الضمانات لقيمة التمويل الممنوح لكل مستثمر وتحديد نوع وشروط الضمانات وكيفية تقييمها والجهة التى تتولى تقييمها.
- التزام اطراف الاتفاق باثبات تاريخ اتفاق التمويل وتوثيقه بالشهر العقارى بالشكل الرسمى العام أو التصديق عليه بحسب الأحوال ووضع الصيغة التنفيذية عليه .
- لابد من ايضاح البيانات التفصيلية للضمانة البديلة في الحالات التى يقبل فيها الممول ضمانات للتمويل بخلاف قيد حق الامتياز على العقار أو رهن العقار الضامن مع تحديد نوع وشروط الضمانات البديلة وقيمتها.
سادساا: التأمين
للممول أن يشترط على المستثمر أن يؤمن لصالحة بقيمة حقوقه طبقا لإتفاق التمويل العقارى ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب الوفاه أو العجز، أو التعثر في حالة كون المستثمر من أصحاب المهن الحرة طبقا للشروط الآتية:
- أن يكون التأمين لدى إحدى شركات التأمين المصرية المرخص لها من الهيئة.
- قيام شركة التأمين بسداد مبلغ التأمين للمستفيد بنا ء على شهادة وفاة المستثمر أو شهادة طبية بعجزه الكلى أو الجزئى صادرة من إحدى الجهات الطبية التى تحددها شركة التأمين.
- فى الحالات التى يتم الاتفاق على تحمل المستثمر قيمة التأمين، فيجب إضافة قيمة قسط التأمين الذى يتحمله المستثمر إلى قسط التمويل الذى يلتزم المستثمر بسداده إلى الممول ليقوم بسداده إلى شركة التأمين.
- فى حالة حصول الممول على معاملة تفضيلية من إحدى شركات التأمين فيجب عليه الإفصاح للمستثمر عن ذلك .
- يجب أن يتم إحتساب قسط التأمين على رصيد المديونية وليس على إجمالى قيمة التمويل.
سابعاا: ضوابط منح التمويل
- – التمويل العقاري للأغراض السكنية
- لا يجوز التمويل بأكثر من تسعين فى المائة من قيمة الوحدة أو الضمانة المقدمة بحسب الأحوال، وفى حالات البناء أو الترميم أو التحسين يمكن التمويل بكامل القيمة بما لا يتعدى تسعين فى المائة من قيمة الوحدة أو الضمانة المقدمة.
- تحديد قيمة العقار أو تكاليف البناء أو الترميم أو التحسين بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم فى الجداول التى تعدها الهيئة مع مراعاة الإلتزام بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم ) 39 ( لسنه 2015 بشأن إصدار المعايير المصرية للتقييم العقارى .
- الإستعلام عن المستثمر للتحقق من جدارته الإئتمانية وقدرته على السداد .
- ألا يزيد قيمة التمويل الممنوح لمستثمر واحد عن عشرة فى المائة من صافى حقوق الملكية للممول وذلك للشخص الطبيعى وزوجه وأولاده القصر .
- أن تتناسب قيمة التمويل وشروط السداد مع دخل المستثمر على أن يتم إثبات الدخل من خلال أحد المستندات التى يطمئن إليها الممول ومن بينها:
- شهاده دخل حديثه صادرة من جهة العمل .
- o شهادة من المحاسب القانونى أو من مصلحة الضرائب بالدخل السنوى أو الشهرى للمستثمر.
- مستخرج من بيان التأمينات عوضا عن مفردات الدخل من جهة العمل التى يعمل بها.
- ويجوز للممول قبول مستندات أخري يطمئن إليها لإثبات دخل المستثمر.
- عدم تجاوز الحدود الإئتمانيه المقرر منحها للمستثمر وفقا لما يلى :
- o لذوى الدخول المنخفضة : ألا يزيد قسط التمويل عن الحد الأقصى الذى يحدده مجلس إدارة الهيئة بنسبة لا تزيد عن 35 % من إجمالى دخل المستثمر وفقا لقرارات الهيئة السارية فى هذا الشأن .
- لغير ذوى الدخول المنخفضه : ألا يزيد قسط التمويل عن 40 % من اجمالى دخل المستثمر.
- التمويل العقارى للأغراض غير السكنية:
- يلتزم الممول عند قيامه بمنح التمويل العقاري للأغراض غير السكنية بالضوابط الآتية :
- لا يجوز التمويل بأكثر من ثمانين فى المائة من قيمة الوحدة أو الضمانة المقدمة بحسب الأحوال، وفى حالات البناء أو الترميم أو التحسين يمكن التمويل بكامل القيمة بما لا يتعدى ثمانين فى المائة من قيمة الوحدة أو الضمانة المقدمة.
- • ألا يزيد قيمة التمويل الممنوح لمستثمر واحد عن عشرين فى المائة من صافى حقوق الملكية للممول سواء للشخص الطبيعى وزوجه وأولاده القصر، أو للشخص الإعتبارى الواحد والأطراف المرتبطة به )ويقصد للأطراف المرتبطة الشركات القابضة والتابعة والشقيقة شريطة ألا تقل نسبة المساهمة عن 20 .) %
- الإستعلام عن المستثمر للتحقق من جدارته الإئتمانية وكفاءة إدارته للنشاط ومن صحة المعلومات والبيانات المقدمة منه، وللتأكد من حسن سمعته بالسوق.
- تحديد قيمة العقار أو تكاليف البناء أو الترميم أو التحسين بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم فى الجداول التى تعدها الهيئة مع مراعاة الإلتزام بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم 39 لسنه 2015 الصادر بشأن المعايير المصريه للتقييم العقارى .
- إعادة التقييم للعقار محل التمويل مرة على الأقل كل خمس سنوات على نفقة الممول فى ضوء المخاطر المتوقعه فى التمويل العقارى للأغراض غير سكنية بمراعاة ما ورد أعلاه في البند رقم 4
- التأكد من توافر موارد ذاتية لدى المستثمر كافية لخدمة التمويل المقدم له من الممول وكفاية التدفقات النقدية المتوقعة للوفاء بإلتزاماته.
- • أن تتناسب قيمة التمويل الممنوح للمستثمر وشروط السداد مع التدفقات النقدية للمستثمر،
- على أن يتم إثبات قدرته على السداد من خلال قوائم الدخل الخاصة به أو شهادة من المحاسب القانونى أو شهادة من مصلحة الضرائب، وبالنسبة للمستثمرين )الاشخاص الإعتبارية( قيد الإنشاء يتم تحديد القدرة على السداد من خلال التدفقات النقدية التقديرية المستقبلية الموضحة فى دراسه الجدوى.
الإجارة :
- يلتزم المستثمر )المستأجر( بالتقدم للممول بطلب للحصول على تمويل شراء عقار بنظام الإجارة على أن يتعهد المستثمر)المستأجر( بالالتزام باستئجار العقار محل الطلب ويجوز للممول أن يطلب من المستثمر سداد مبلغا نقديا كمقدم إيجار على أن يكون جزءا من القيمة الإيجارية عند التعاقد وبشرط ألا يقل عن 5% من إجمالى التكلفة الأساسية التي تحملها الممول لتملك العقار.
- يجب أن يتضمن عقد الاجارة أحقية المستثمر بتملك العقار خلال سريان العقد بالسداد المعجل أو بعد إنتهاء المستثمر من سداد كافة أقساط الإيجار .
- يجب ألا يسرى بدء سداد القيم الإيجارية إلا بعد إستلام المستثمر )المستأجر( للعقار.
- يكون الممول مسئول عن العقار المؤجر طيلة مدة الإجارة ما لم يقع من المستثمر )المستأجر( تعد أو تقصير، ويجوز للممول أن يؤمن عليه، وتكون تكلفة التأمين على الممول ويجوز له أن يأخذها فى الاعتبار عند حساب الأجرة على المستثمر)المستأجر(.
- تكون طريقة تمليك العين للمستثمر )المستأجر( بعقد مستقل عن عقد الإجارة وذلك بنا ء على وعد بالبيع بثمن رمزى أو بالثمن المتفق عليه .
المرابحة:
- يلتزم المستثمر بالتقدم للممول بطلب للحصول على تمويل شراء عقار بنظام المرابحة، ويجوز للممول قبل شراء العقار من المالك أن يطلب من المستثمر مبلغا نقديا يسمى مقدم الثمن بنسبة لا تقل عن 5 % من ثمن العقار .
- يجب أن تنتقل ملكية العقار محل التمويل مسبقا إلى الممول حتى يتسنى له بيعها بالمرابحة للمستثمر في وقت لاحق ويكون عقد المرابحة غير صحيح إذا كان عقد الشراء الأول باطلا .
- يحق للمستثمر الحصول على خصم من الرصيد الأجمالي المتبقي في حالة وفائه بكل أو بعض أقساط الثمن وفق ا لنسبة الخصم المحددة بجدول السداد المرفق بالعقد والمحدد به كيفية تنفيذ الخصم.
- يجب أن يكون ثمن العقار في بيع المرابحة للمستثمر محددا ومعلوما للطرفين عند التوقيع علي عقد البيع ولا يجوز بأي حال أن يترك تحديد الثمن أو الربح لمتغيرات مجهولة أو قابله للتحديد في المستقبل.
المشاركة:
- يلتزم الممول في عقد المشاركة بوعد ملزم للمستثمر على تمليك حصته كليا او جزئيا طبقا لاتفاقه مع المستثمر إ ما على دفعه واحدة أو على دفعات .
- يقوم الممول بشراء أو بناء عقار بنا ء على رغبة المستثمر شراكة بينهما بحسب حصة كلا منهما فى ثمن العقار أو تكاليف البناء.
- يلتزم الممول ببيع حصته للمستثمر بالسعر المتفق عليه في عقد المشاركة بعد الوفاء بكافة إلتزاماته المالية.
- يجوز اتفاق الشركاء على حصر إدارة الشراكة علي الممول أو المستثمر أو كلاهما.
ثامن اا: التزامات وحقوق المستثمر:
- الإقرار بمعاينة العقار موضوع هذا الاتفاق المعاينة التامة النافية للجهالة وأنها مطابقة للمواصفات الموضحة بالطلب المقدم للممول .
- سداد أقساط التمويل بالآلية المتفق عليها وفى المواعيد المقررة بالعقد .
- إخطار الممول كتابة فى حالة وجود أى تعرض قانونى من قبل الغير .
- عدم إجراء أى نوع من أنواع التصرفات على العقار أو الوحدة أو ترتيب أى حق عينى عليها دون الحصول على موافقة كتابية من الممول بالموافقة عل ى هذا الإجراء، ما لم يتضمن اتفاق التمويل جواز ذلك التصرف وفى حدوده.
- إستخدام العقار وفقا للغرض المخصص له والمتفق علية بالعقد وعدم إجراء أية تعديلات تخل بالضمان العقارى للممول دون الحصول على موافقة كتابية من الممول
- رهن العقار أو قيد حق امتياز الثمن المحالة اقساطه الى الممول وذلك ضمان ا للوفاء بها .
حقوق المستثمر
- • يحق للمستثمر بعد الحصول علي موافقة كتابية من الممول التصرف في العقار محل الاتفاق بالبيع أو الهبه أو غيرها من التصرفات بشرط أن يقبل المتصرف اليه الحلول محل المستثمر في الإلتزامات المترتبة علي هذا الاتفاق،
- ويجوز للممول اشتراط ضمان المستثمر للمتصرف إليه في الوفاء بتلك الالتزامات وشريطة قبول الممول للمتصرف إليه ائتماني ا .
- تأجير الوحدة محل الاتفاق أو تمكين الغير من شغلها بعد الحصول على موافقة الطرف الأول كتابة وبالشروط التى تقترن بهذه الموافقة، ويجوز للممول أن يشترط حوالة الحق فى القسط أو مقابل شغله وذلك وفاء لمستحقاته .
- يحق للممول أن يشترط تضامن المستثمر مع المتصرف إليه فى الوفاء بالإلتزامات المترتبة على هذا العقد . • لا يجوز للممول رفض الموافقة على التصرف في الوحدة أو تأجيرها أو تمكين الغير من الإنفراد بشغلها إلا لأسباب جدية تتعرض معها مصالحه وحقوقه للخطر.
تاسع اا: التزامات وحقوق الممول
- تمكين المستثمر من معاينة العقار معاينة نافية للجهالة .
- عدم التعرض القانونى للمستثمر فى حيازته للعقار محل الإتفاق طوال مدة التمويل فى ضوء إلتزاماته التعاقدية .
- إخطار المستثمر مرتين سنويا على الأقل بجميع البيانات المتعلقة بإتفاق التمويل .
- إخطار المستثمر مسبقا بأى تغيير يطرأ على عنوان الجهه الذي يلتزم المستثمر بالسداد لديها .
- إخطار المستثمر بأى معلومات تتصل بعلمه مما يمكن أن تؤثر على ضمانه العقارى .
- الافصاح للمستثمر عن سعر عائد التمويل الفعلى في حالة احتساب معدل عائد ثابت.
- الافصاح للمستثمر عن كافة تفاصيل المصروفات التي ستضاف إلى تكلفة التمويل، كما لا يجوز للممول أن يضيف إلى تكلفة التمويل إلا المصروفات الادارية التي يفصح عنها للمستثمر.
- تمك ين المستثمر من شغل العقار أو الوحدة وحيازتها حيازة هادئة مع ضمان عدم التعرض القانوني من جانب الممول لهذه الحيازة طوال مدة العقد وعدم التعرض للمستثمر فى إستخدامه للعقار فى ضوء إلتزام المستثمر بالوفاء بكافة إلتزاماته التعاقدية، وفي حالة وجود أي تعرض للمستثمر من قبل الغير يلتزم بإخطار الممول كتابة بذلك.
حقوق الممول :
- يحق للممول أن يرهن أو يحيل حقوقه المالية الناشئة عن اتفاق التمويل والقابلة للتحويل وما يكفلها من ضمانات إلى إحدى شركات التمويل العقارى أو إعادة التمويل العقارى أو إحدى الجهات التى تباشر توريق الحقوق المالية وتنتقل الحقوق المحالة الي تلك الجهات محمله بكافة الحقوق والالتزامات الناشئه عن الأتفاق، مع ضرورة اخطار المستثمر بذلك .
عاشر اا: السداد المعجل :
- إذا رغب المستثمر في التعجيل بالوفاء بكل أو بعض أقساط الثمن، وجب إخطار الممول بذلك قبل موعد السداد المعجل بفترة لا تقل عن شهر، وفي هذه الحالة يتم خفض الأقساط المستحقة عليه وفقا لجدول السداد المعجل المرفق بإتفاق التمويل والذى يحدد القيمة المخفضة التى يتم الوفاء بها حسب التاريخ الذى يتم الوفاء فيه من سنوات أقساط الثمن المتبقية .
- يلتزم الممول بالافصاح للمستثمر عن جدول السداد الجديد بعد السداد المعجل لجزء من قيمة التمويل يوضح قيمة الاقساط المتبيقة وما يتحمله المستثمر نتيجة السداد المعجل، ودوريتها وتواريخ إستحقاقها والقيمة المخفضة فى حالة رغبة المستثمر فى السداد المعجل فى أى مرحلة من مراحل عمر التمويل وتسليمة نسخة من الجدول .
- يحق للمستثمر الحصول على خصم من الرصيد الاجمالي المتبقي في حالة وفائه بكل أو بعض اقساط الثمن وفقا لنسبة الخصم المحدده بجدول السداد المرفق بالعقد والمحدد به كيفية تنفيذ الخصم نظير تحمل رسوم السداد المعجل ووفقا للشروط المتفق عليها فى عقد التمويل.
الحادي عشر: حوالة الحقوق الناشئة عن اتفاق التمويل:
- يجب أن تتضمن شروط حوالة الحق على الأقل ما يلي :
- • قبول البائع حوالة حقوقه فى أقساط الثمن أو القيمه الايجاريه أو مقابل حق الانتفاع والضمانات المرتبطة بها الى الممول بالشروط التى يتفقان عليها .
- • قبول المستثمر بحق الممول فى حوالة حقوقه لدى المستثمر إلى احدي شركات التمويل العقاري أو إعادة التمويل أو إحدى الجهات المرخص لها بمباشرة نشاط التوريق المرخص لها بذلك من الهيئة.
- • اخطار الممول للمستثمر بالجهة التي يتم حوالة الحقوق اليها,وتكون الحواله سارية حيال المستثمر من تاريخ اخطاره بها.
- 2 . يلتزم الممول بالإفصاح لتلك الجهات عن أسماء المستثمرين المدينين بالحقوق التي تمت حوالتها أو رهنها رهنا حيازيا وبالضمانات المقدمة منهم وبما قاموا بوفائه من أقساط ومواعيد الوفاء وحالات الامتناع عنه.
الثاني عشر: التنفيذ على العقار والجهات المختصة بفض المنازعات:يجب أن تتضمن الشروط الخاصة بالتنفيذ على العقار والجهات المختصة بفض المنازعات على الأقل ما يلي :
- عدم جواز قيام الممول بالبدء في إجراءات التنفيذ إلا بعد انذار المستثمر علي يد محضر بالوفاء أو بتقديم ضمان كاف بحسب الاحوال علي ا ن يتضمن الأنذار ما يأتي:
- تنبيه المدين بالوفاء او بتقديم ضمان كاف .
- • بيان بالاقساط الواجب الوفاء بها او بالضمان الذي يقبله الممول.
- • تحديد المده التي يجب علي المستثمر خلالها الوفاء او تقديم الضمانات علي الا تقل عن ستين يوم من تاريخ الانذار .
- أحقية الممول فى اتخاذ ما يلزم من إجراءات نحو التنفيذ على العقار الضامن طبقا للإجراءات المنصوص عليها فى قانون التمويل العقارى وتعديلاته وذلك لعدم وفاء المستثمر بالأقساط المستحقة ومضى المدد المقررة قانونا أو عند ثبوت نقص مخل بقيمة العقار أو الوحدة بفعل أو إهمال المستثمر بما يخل بالضمانة المقدمة للممول عن التمويل الممنوح أو التصرف في العقار أو تأجيره أو تمكين الغير من شغله دون الحصول على موافقة كتابية من الطرف الاول فى هذا الشأن .
- تحديد آلية تسوية المنازعات التى تنشأ بسبب تنفيذ بنود إتفاق التمويل، وذلك فى الحالات التى يتفق فيها الطرفان على اللجوء للتحكيم فى هذا العقد وفقا لأحكام القانون رقم ) 27 ( لسنة 1994
الثالث عشر: دور كل من وسيط التمويل العقارى وخبير التقييم العقاري والوكيل العقاري )المقيدة أسمائهم فى جداول الهيئة العامة للرقابة المالية(:
- وسيط التمويل العقار ى
- هو كل شخص طبيعي أو اعتباري يقوم بمهام الوساطة بين الممول والمستثمر من خلال تقديم المشورة الفنية للمستثمر وتعريفه بمخاطر التمويل واعداد وتجهيز الملف لتقديمه للممول، وذلك بمقابل مادى يتحمله الممول, وتتمثل مهامه في :
- الوساطة بين الممول والمستثمر في اتفاق التمويل.
- عرض شروط التمويل العقاري على طالب التمويل و تسليمه صورة منها.
- يحظر على الوسيط أن يتقاضى أجرا أو عمولة أو أن يحصل على آية منفعة تتصل بعمله إلا من الممول الذي فوضه في السعي إلى إبرام العقد .
- هو كل شخص طبيعي أو اعتباري يقوم بمهام الوساطة بين الممول والمستثمر من خلال تقديم المشورة الفنية للمستثمر وتعريفه بمخاطر التمويل واعداد وتجهيز الملف لتقديمه للممول، وذلك بمقابل مادى يتحمله الممول, وتتمثل مهامه في :
- خبير التقييم العقارى
- هو كل شخص طبيعي أو اعتباري يقوم بمهام تقييم العقار وتحديد قيمته لكافة اغراض التمويل, وتتمثل مهامه في :
- تحديد القيمة السوقية للعقار فى حالة منح تمويل بغرض الشراء .
- تحديد تكلفة الاعمال فى حالة التمويل بغرض البناء او الترميم.
- تحديد الثمن الأساسي للعقار الضامن فى حالة التنفيذ على العقار .
- له الحق في طلب ما يراه من بيانات ومستندات لازمة لعملية التقييم.
- عليه إخطار أطراف اتفاق التمويل بخطاب مسجل بعلم الوصول بقيمة العقار في تقرير مكتوب خلال 30 يوم من تاريخ تقديم طلب التقييم.
- • تحدد أتعاب الخبراء بناء على قواعد يضعها مجلس إدارة الهيئة.
- • إذا لم يقبل واح د أو أكثر من أطراف اتفاق التمويل العقاري نتائج التقييم الذي أجر ى يتم تكليف خبيرين آخرين بإعادة تقييم العقار، على أن يتحمل طالب إعادة التقييم أتعاب ذلك.
- هو كل شخص طبيعي أو اعتباري يقوم بمهام تقييم العقار وتحديد قيمته لكافة اغراض التمويل, وتتمثل مهامه في :
- الوكيل العقار ى
- هو كل شخص طبيعي او إعتباري يقوم بمباشرة اجراءات بيع العقار بالمزاد العلني في حالة توقف المستثمر عن السداد بناء على تكليف من قاضي التنفيذ, وتتمثل مهامه في :
- مباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني في حالة عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقة عليه للممول وبناء على طلب الممول وصدور أمر من قاضي التنفيذ.
- تحديد شروط بيع العقار بالمزاد العلني على أن يتضمن ذلك تاريخ وساعة ومكان البيع والثمن الأساسي للعقار)وفقا لما تم تحديده بمعرفة خبيرين منفصلين مسجلين بسجلات خبراء التقييم العقارى ( وتأمين الأشتراك في المزاد
- إعلان كل من المستثماار وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لإجراء المزايادة بمدة لا تقل عن ثلاثين يوم ولا تجاوز خمسة وأربعين يوما
- لصق إعلان عن البيع في اللوحة المعدة للإعلانات بالمحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار مع نشره في جريدتين يوميتين واسعتي الا نتشار على نفقة المستثمر والممول
- يجوز لكل ذي مصلحة طلب استبدال الوكيل بناء على طلب يقدم لقاضي التنفيذ
- تحدد أتعاب الوكيل بقرار من قاضي التنفيذ
- هو كل شخص طبيعي او إعتباري يقوم بمباشرة اجراءات بيع العقار بالمزاد العلني في حالة توقف المستثمر عن السداد بناء على تكليف من قاضي التنفيذ, وتتمثل مهامه في :
رابط دليل حماية المتعاملين 5.pdf-http://www.iinvest.gov.eg/general/PDFs/guide/guide رابط النشرة التعريفية لدليل حماية المتعاملين 10.pdf-http://www.iinvest.gov.eg/general/PDFs/guide/guide توقيع المتقدم بالطلب: أقر أنا الموقع أدناه بأننى :- • استلمت الرابط الالكترونى اللذى يوضح كيفية الحصول و الاط لاع على دليل حماية المتعاملين الصادر من الهيئة العامة للتمويل القارى . • استلمت نسخة مطبوعة من النشرة التعريفية للدليل المعد من الهيئة العامة للتمويل العقارى . • قمت بمراجعة الشروط والبنود الأساسية للتمويل العقارى الذي أعدته الهيئة العامة للرقابة المالية ، كما أقر بأننى حصلت على نسخة منها.
